Na začátku října začala platit nová regulace České národní banky, podle které musí komerční banky přísněji posuzovat žádosti o úvěr na bydlení. Přesto se ale během desátého měsíce letošního roku sjednaly hypotéky za 24,3 miliardy korun. Po listopadu 2016, kdy banky domluvily hypotéky za 29,7 miliardy korun, jde o druhý nejúspěšnější měsíc v celé historii našeho hypotečního trhu. „Vzhledem k prodlevě mezi podáním žádosti a podpisem úvěru bude možné skutečný dopad regulace sledovat až v listopadových či spíše prosincových statistikách. Aktuální čísla teprve odrážejí zvýšený zájem o úvěry před začátkem platnosti nové regulace, takže se jedná ve velké míře o úvěry rozjednané ještě v září,“ vysvětluje překvapivé údaje ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek. Už teď je ale jasné, že po hodech bude následovat půst.
Česká národní banka je v navyšování úrokových sazeb nebývale aktivní. Během letošního roku je zvyšovala už dokonce pětkrát. Základní úroková sazba – kterou centrální banka úročí vklady komerčních bank – je aktuálně 1,75 procenta a lombardní sazba – za kterou si banky můžou půjčovat od ČNB – 2,75 procenta. Co se týče základní sazby, jde o nejintenzivnější zvyšování od roku 1996.
Na kroky ČNB musí ve svých sazebnících logicky reagovat i banky. Úroky hypoték se tak postupně derou vzhůru. Do konce září, kdy se banky ještě snažily na poslední chvíli ulovit klienty, kteří se chtěli vyhnout přísnějším pravidlům, to ještě nebyla taková divočina. Za poslední dva měsíce se ale se zdražováním hypoték protrhly hráze, která jednou nebo dvakrát nezvýšila úrok alespoň o pár desetinek, jako by nebyla.
Výsledkem je průměrná úroková sazba hypoték ve výši 2,66 procenta. Hodně lidí ale musí počítat s tím, že se pod tři procenta už zkrátka nedostanou. Těm, kterým bude brzy končit fixace úvěru, se pak v průměru prodraží splátky o několik tisícovek ročně. „Je třeba doplnit, že podmínky na hypotečním i mezibankovním trhu jsou dnes odlišné od situace v roce 2009, takže nelze automaticky předpokládat, že průměrná sazba hypoték rychle vystoupá k pěti procentům nebo ještě výš. Mezibankovní trh se dnes – v důsledku intervenčního režimu ČNB – potýká s ještě větším přebytkem volných peněžních prostředků než právě v roce 2009. Mezi bankami navíc probíhá ostřejší konkurenční boj než tehdy a obecně vliv měnové politiky ČNB na výši sazeb a další nominální veličiny klesá, protože firmy a podniky v důsledku intervence přešly a přecházejí na eura, což otupuje účinnost měnové politiky ČNB,“ říká hlavní ekonom Czech Fund Lukáš Kovanda. Podle něj vystoupají průměrné sazby hypoték v příštím roce maximálně na čtyři procenta.
Kdo měl dobrý úsudek, fixoval v posledních letech hypotéku na dlouhou dobu. Méně šťastní musí počítat s tím, že si dnes po ukončení fixace za úvěr na bydlení připlatí. Velká část zájemců bude mít ale smůlu úplně. Regulace ČNB je totiž poměrně neúprosná – už dávno odzvonilo stoprocentním hypotékám, kdy vám banky půjčily na byt nebo dům i bez vlastních úspor, teď navíc přibylo přísnější posuzování dalších dvou parametrů: poměru celkové výše zadlužení a ročního příjmu (DTI) a poměru výdajů na splátky úvěrů a čistého příjmu (DSTI). Celkové zadlužení žadatele o úvěr by podle ČNB nemělo přesahovat devítinásobek jeho ročního příjmu, zároveň by výše měsíčních splátek všech úvěrů neměla tvořit víc než 45 procent čistého měsíčního příjmu. To by podle odborníků mohlo přinést při shánění půjčky na bydlení zcela zásadní komplikace například mladým rodinám.
„Odhadem každý pátý žadatel o hypotéku kvůli novým pravidlům úvěr nezíská. Největším omezením je stále potřeba vlastních zdrojů, respektive nemožnost dofinancovat svůj záměr nezajištěným úvěrem. Teprve v dalším kroku limitují žadatele ukazatele DTI a DSTI. Pokud chce například člověk koupit byt v hodnotě čtyři miliony korun, pak by měl ideálně mít 800 tisíc vlastních zdrojů, minimálně 400 tisíc; výjimkou je už jedna jediná banka, která akceptuje u hypotéky na osmdesát procent hodnoty akceptuje, když si zbylých dvacet procent půjčíte bez zástavy jinde,“ říká hypoteční specialista Partners Josef Uchytil.
Zlaté hypoteční časy, které Česko zažívalo v posledních letech, jsou zřejmě definitivně u konce. Příjmy českých domácností sice rostou, ve srovnání s tempem růstu cen nemovitostí ale pokulhávají. Dosáhnout na vlastní bydlení bude pro mnoho lidí v nejbližší době hodně komplikované. „Dostupnost bydlení není obecně kvůli vysokým cenám příliš dobrá a nyní ji začíná ještě víc omezovat růst úrokových sazeb a nová regulace posuzování příjmů žadatelů o úvěr na bydlení. Ceny nemovitostí s největší pravděpodobností již nebudou růst tak dynamicky, začnou korigovat a vliv sazby bude tedy výraznější,“ myslí si Libor Ostatek z Golem Finance.
Zájemci o vlastní střechu nad hlavou, kteří nemají dostatečné úspory a příjmy, si budou muset počkat. Nezbude než zůstat v nájmu. A právě rostoucí poptávka může začít šponovat nahoru ceny nájemního bydlení. Víc budeme každopádně vědět až podle výsledků realitního trhu na začátku příštího roku.
Článek byl publikován 3. 12. 2018 na portálu Peníze.cz